مهلتی در خرید ملک با SMSF که خریداران را غافلگیر می‌کند: مهم روز تسویه نیست، روز مبادله‌ی قرارداد است
از 10 August 2026 قوانین جدید وام SMSF، LRBA مسکونی را ممنوع می‌کند. ببینید چرا تاریخ مبادله‌ی قرارداد، نه تسویه، تعیین می‌کند مشمول استثنا هستید یا نه.
جک خوش آیینمدیر و کانوینسر دارای مجوز3 دقیقه مطالعه
مهلت خرید ملک با SMSF به روز تسویه ربطی ندارد
اگر شما یا مشتری‌تان قصد دارید با پول وام‌گرفته و از طریق صندوق بازنشستگی خودمدیریت (SMSF) ملک مسکونی بخرید، تاریخی هست که باید بدانید: 10 August 2026.
دقیقاً چه چیزی تغییر می‌کند
لایحه‌ی Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 در 26 June 2026 تأیید سلطنتی (Royal Assent) گرفت. از 10 August 2026، یعنی 45 روز بعد، SMSFها دیگر نمی‌توانند برای خرید ملک مسکونی ترتیبات وام با حق مراجعه‌ی محدود (Limited Recourse Borrowing Arrangements یا LRBA) جدید ببندند. به زبان ساده: اگر صندوق شما می‌خواهد برای خرید خانه، واحد یا ملک مسکونی سرمایه‌گذاری وام بگیرد، این در از 10 August بسته می‌شود.
این تغییر بزرگی برای راهبردی است که سال‌ها بخشی از خرید ملک با SMSF بوده و هم‌اکنون پرسش‌های زیادی از سوی متولیان (trustee) ایجاد کرده است که فکر می‌کردند زمان بیشتری از آنچه واقعاً دارند در اختیار دارند.
چه چیزهایی تحت‌تأثیر قرار نمی‌گیرند
• LRBAهای موجود مشمول استثنا هستند. اگر صندوق شما از قبل یک LRBA مسکونی دارد، همچنان تحت قوانین قبلی ادامه می‌یابد و برای ترتیبات ازپیش‌برقرارشده چیزی تغییر نمی‌کند.
• ملک تجاری و کسب‌وکار دست‌نخورده می‌ماند. SMSFها همچنان می‌توانند برای خرید اماکن تجاری، انبار، دفتر و دارایی‌های مشابه وام بگیرند. این ممنوعیت فقط ملک مسکونی را هدف گرفته است.
• خریدهای نقدی تحت‌تأثیر نیستند. اگر صندوق شما اصلاً وام نمی‌گیرد و با دارایی‌های موجود صندوق به‌صورت کامل می‌خرد، هیچ‌کدام از این موارد شامل شما نمی‌شود.
نکته‌ای که تقریباً همه از آن غافل می‌شوند
این بخشی است که می‌خواهیم هر مشتری SMSF مستقیماً از ما بشنود و به سختی متوجه آن نشود: آنچه اهمیت دارد تاریخ مبادله‌ی قرارداد (Exchange) است، نه تاریخ تسویه.
اگر صندوق شما قبل از 10 August 2026 قرارداد ملک مسکونی را مبادله کند، حتی اگر تسویه چند هفته یا چند ماه بعد انجام شود، این ترتیب مشمول استثنا است و وام می‌تواند طبق روال عادی ادامه یابد. اما اگر مبادله در 10 August یا بعد از آن انجام شود، LRBA جدید اصلاً قابل ایجاد نیست، هر قدر هم مذاکرات پیش رفته باشد.
یعنی متولی‌ای که اوایل August هنوز «در حال گشتن» است و فکر می‌کند تا زمان تسویه فرصت دارد، ممکن است متوجه نشود که فقط به‌دلیل اینکه هنوز مبادله نکرده، مهلت تمام شده است.
چرا این موضوع برای راهبرد خرید شما مهم است
اگر متولی یا عضو یک SMSF هستید و فعالانه به‌دنبال خرید ملک مسکونی با پول وام‌گرفته‌اید، 10 August را مهلت سخت مبادله بدانید، نه مهلت تسویه. این پیامدهای عملی مهمی دارد:
• تأیید وام و مدارک وام باید خیلی پیش از مبادله آماده شود و به هفته‌ی آخر موکول نشود.
• فروشندگان و مشاوران املاک آن‌ها فقط چون قانونی در شرف تغییر است، با سرعت شما پیش نمی‌روند. برای مذاکره زمان اضافه در نظر بگیرید.
• اگر چند ملک را بررسی می‌کنید، آن را که احتمال بیشتری دارد به‌موقع به مبادله برسد در اولویت بگذارید، نه ملک «ایده‌آلی» که شاید نرسد.
جمع‌بندی
این در یک‌طرفه است. وقتی در 10 August بسته شود، برای LRBAهای مسکونی جدید دوباره باز نمی‌شود. اگر صندوق شما حتی به خرید مسکونی با اهرم مالی فکر می‌کند، همین حالا با ما صحبت کنید تا بررسی کنیم مبادله پیش از مهلت واقع‌بینانه است یا نه، و مطمئن شویم فرایند بررسی قرارداد NSW/ بررسی قرارداد SA و خرید ملک در NSW/خرید ملک در SA شما به‌اندازه‌ی کافی سریع پیش می‌رود تا به آن برسید.
