فرم جدید دوره‌ی انصراف (Cooling-off) در NSW از سال 2026 اجباری است

اگر قرارداد NSW شما هنوز اطلاعیه‌ی قدیمی دوره‌ی انصراف را دارد، این یک مشکل است

از 1 June 2026، برای قراردادها و اختیار معامله‌های (Option) مسکونی در NSW فقط یک فرم معتبر اطلاعیه‌ی دوره‌ی انصراف وجود دارد. اگر قرارداد شما هنوز از فرم قدیمی استفاده می‌کند، دیگر فقط قدیمی نیست، بلکه مطابق قانون نیست.

چرا این تغییر انجام شد

قانون Conveyancing and Real Property Amendment Act 2025 (تأییدشده در 15 August 2025) تعریف «اختیار معامله» (option) را در بند 66P(1) قانون Conveyancing Act 1919 بازنویسی کرد. پیش‌تر ابهام جدی وجود داشت، که پرونده‌ی BP7 Pty Ltd v Gavancorp Pty Ltd NSWSC 265 در دادگاه عالی NSW آن را نشان داد: آیا قواعد افشای اطلاعات فروشنده و دوره‌ی انصراف، که به‌روشنی درباره‌ی اختیار خرید (call option، که در آن خریدار می‌تواند فروش را الزامی کند) اعمال می‌شد، درباره‌ی اختیار فروش (put option، که در آن فروشنده می‌تواند خرید را الزامی کند) هم اعمال می‌شود یا نه. این اصلاحیه آن خلأ را بسته است: اکنون هر دو نوع اختیار صراحتاً مشمول قانون هستند و تعهدات افشای اطلاعات فروشنده هم برای اختیار فروش و هم برای اختیار خرید اعمال می‌شود.

شاید این یک اصلاح فنی برای وکلای ملک به نظر برسد، اما در اسناد استاندارد قرارداد که تقریباً در هر فروش مسکونی این ایالت استفاده می‌شود هم اثر می‌گذارد.

نکته‌ای که باعث اشتباه می‌شود

این نکته حتی اگر مستقیماً با اختیار معامله سروکار ندارید، دانستنی است: بر اساس بند 66T(d) قانون، قراردادهایی که با اجرای یک اختیار (خرید یا فروش) شکل می‌گیرند اصلاً دوره‌ی انصراف ندارند. منطق این است که خود دوره‌ی اختیار پیش‌تر به خریدار فرصت بررسی خرید را داده است و بنابراین یک بازه‌ی انصراف اضافه لازم دانسته نمی‌شود. اگر خریدار یا فروشنده‌ای هستید که اختیاری را اعطا کرده‌اید یا دریافت کرده‌اید، تصور نکنید پس از اجرای آن اختیار، حمایت‌های معمول دوره‌ی انصراف برقرار است. این‌گونه نیست و همین باعث غافلگیری افراد می‌شود.

مهلت انطباقی که گذشته است

یک دوره‌ی انتقالی وجود داشت که در آن می‌شد از فرم قدیمی یا جدید اطلاعیه‌ی دوره‌ی انصراف در Schedule 5، بر اساس Conveyancing (Sale of Land) Regulation، استفاده کرد. آن بازه در 31 May 2026 بسته شد. از 1 June 2026 به بعد، فرم جدید برای هر قرارداد و اختیار معامله‌ی مسکونی در NSW اجباری است. تغییر روی کاغذ ظریف به نظر می‌رسد، یعنی عبارت «to purchase the property» از بند 3(d) حذف شده، اما اختیاری نیست و استفاده از متن قدیمی اکنون یعنی الزامات افشای اطلاعات به‌درستی رعایت نشده است.

این موضوع برای خریداران و فروشندگان در حال حاضر چه معنایی دارد

اگر به‌تازگی قرارداد را مبادله (Exchange) کرده‌اید یا به‌زودی می‌کنید، حتماً مشخص کنید از کدام فرم دوره‌ی انصراف استفاده شده است. این یک نکته‌ی فنی نیست که فقط برای وکلا مهم باشد. استفاده از فرم نادرست می‌تواند بر اعتبار افشای اطلاعاتی که برای حمایت از شما در نظر گرفته شده اثر بگذارد و برای کسی که آن را صادر کرده، چه خریدار و چه فروشنده، ریسک واقعی ایجاد می‌کند.

برای فروشندگانی که ملک خود را برای عرضه آماده می‌کنند، این دقیقاً از مواردی است که باید پیش از ورود ملک به بازار، همراه با سایر مراحل آماده‌سازی قرارداد، قطعی شود و نباید بعد از مبادله (Exchange) و با تذکر وکیل خریدار کشف شود.

برای خریداران، این یک دلیل دیگر است که بررسی قرارداد مناسب پیش از امضا ارزش وقتی را که می‌گیرد دارد. مطابق بودن اطلاعیه‌ی دوره‌ی انصراف یکی از چند مورد است که ما به‌طور معمول بررسی می‌کنیم.

جمع‌بندی

این یک نکته‌ی انطباق فعلی است، نه آینده. دوره‌ی انتقالی کاملاً تمام شده است. اگر فروشنده، مشاور املاک یا همکار حرفه‌ای هستید و مطمئن نیستید بسته‌ی قرارداد استاندارد شما به‌روز شده است، همین امروز بررسی کنید و منتظر تمدید بعدی قرارداد نمانید.